Для чего нужно агентство недвижимости?

   На протяжении многих лет сфера недвижимости является одним из первостепенных направлений для вложения кровно заработанных. Одновременно, данная область часто подвергается мошенничеству. Поэтому, приняв решение продать или купить недвижимость, люди все чаще задумываются, осуществлять сделку собственными силами или, все-таки, воспользоваться услугами профессионалов — риэлтерских агентств. Преимущества и недостатки, все «за» и «против». Подробнее — в этой статье.

Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день, проводя сделку с недвижимостью самостоятельно, существует реальная угроза попасться на различные уловки аферистов или, еще хуже, — дилетантов. Многие, осознавая всю серьезность ситуации, понимают: без сопровождения опытных специалистов не обойтись. Не зря в народе говорят — каждый должен заниматься своим делом. Попробуем разобраться и обсудить наиболее значимые моменты проведения сделок посредством агентства недвижимости полного цикла.


Профессиональное агентство работает для заказчика, независимо от типа услуги: продажа, покупка или обмен (в каждом случае перед агентством стоят разные задачи).
Если заказчиком является ПРОДАВЕЦ, ему нужна помощь в подготовке документов, он заинтересован продать недвижимость дороже и в определенные сроки.
ВАЖНО: задача агентства в этом случае — вывести максимально высокую, но реальную стоимость предложения. Цена формируется исходя из спроса на рынке. Завысив ее, вы просто потеряете время. Именно поэтому важно мнение риэлтера (не друзей, не оценщиков). Профессиональный риэлтер владеет ситуацией на рынке недвижимости и стоимость объекта рассчитывает исходя из реального спроса.

Если заказчиком является ПОКУПАТЕЛЬ, он заинтересован выбрать оптимальный для себя вариант (стоимость, расположение), «чистота» документов, торг.
ВАЖНО: задача агентства — из всего разнообразия вариантов подобрать объект, максимально соответствующий требованиям и пожеланиям заказчика (каждый сотрудник агентства владеет определенным количеством информации об объектах недвижимости, соответственно, чем больше агентство, тем больше в нем работает риэлторов, а значит, вероятность подобрать вариант, который полностью будет соответствовать ожиданиям). Также агентство недвижимости выступает в роли «информационного фильтра». На рынке много предложений с «сырыми» документами, или же вариантов, когда хозяева не готовы продавать — просто прицениваются. В процессе подбора объекта нужно пересмотреть огромное количество вариантов, провести не одни переговоры, плюс уметь профессионально «сбить» цену. Все это занимает время и нервы.

В случае с обменом недвижимости задача усложняется.
ВАЖНО: задача агентства — продать дороже, купить дешевле, провести обе сделки синхронно (в один день и у одного нотариуса). Грамотно это может сделать только профессионал. В этой ситуации агентство выступает гарантом.

Сотрудничество с агентством от «А» до «Я»

Профессиональное агентство недвижимости отстаивает интересы заказчика только в случае заключения эксклюзивного договора. Если же он не заключен, это означает, что вы просто оставили заявку на поиск или информацию о объекте. А это не обязывает агентство включаться в работу по этому заказу (отсутствие соглашения о сотрудничество часто является причиной плохих рекомендаций). В этом случаете, не стоит ожидать гарантированного результата.
Если в риэлтерском агентстве вам даже не предложили договор, это повод задуматься, с кем вы сотрудничаете: с профессионалом или с дилетантом, который боится брать на себя ответственность?
Имея договор о сотрудничестве, агентство недвижимости, как юридическое лицо в полной мере представляет ваши интересы, отвечает за безопасность проведения и«чистоту» сделки и конфиденциальность процедуры.

При заключении договора обращаем внимание на цену. Не всегда нужно полагаться на того, кто «дает больше».
ВАЖНО: переговоры о цене, грамотное оформление договора аванса, пакет документов, срок сделки... Все должно быть синхронно и в срок.

Заключение договора служит для агентства мотивацией и «зеленым светом» для работы (применение различных технологий продаж и маркетинга, анализ рынка, включение партнерских программ, открытая реклама, возможность отстаивать цену).
Эксклюзивный договор — это документ, согласно условиям которого продавец наделяет агентство недвижимости эксклюзивными, монопольными правомочиями на поиск покупателя своего жилья, проводит предварительные переговоры, а агентство берет на себя обязательство провести весь комплекс работ по продаже объекта.
С агентством также можно заключить договор по подбору и обмену.

 Украинцы будут платить налоги за ванную, коридор и кладовку

Налог на недвижимость вступил в силу с начала года, но платить его придется с июля, потому что механизмы его начисления все еще дорабатываются.

Парламент принял закон, который отменяет разграничение общей и жилой площади для взимания налога на недвижимость. Проще говоря, платить придется не только за жилые "квадраты", но и кладовую, ванную, санузел, коридор и даже балкон.

Изменения предложил президент. По его мнению, собственник большого дома общей площадью около тысячи квадратных метров вполне может с помощью перепланировки зарегистрировать жилую площадь в пределах, не подлежащих налогообложению. Таким образом, более богатые украинцы оказываются в привилегированном положении. Общая площадь их квартир может в разы превышать стандартную "двушку" или "трешку". Однако облагаемая налогом жилая площадь в таком пентхаусе может не отличаться от обычной квартиры в типовом доме.

При покупке жилья украинцев заставят отчитываться о доходах

Аналитики считают подход, предложенный президентом, вполне логичным. Во-первых, после изменения базы налогообложения существенно расширится круг плательщиков налога и увеличатся поступления в бюджет. "По закону, налогом будут облагаться квартиры площадью более 120 кв. м и дома больше 250 кв. м, - напоминает председатель Национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. - Если бы это была только жилая площадь, под налогообложение попадал бы очень малый процент жилья. Ведь общая площадь квартиры при этом должна составлять около 180 кв. м, а дома - как минимум, 350 кв. м. Таких апартаментов на рынке не так уж много. Даже в столице налог платили бы не больше 4-5% собственников жилья".

Во-вторых, выравнивается социальный дисбаланс. "Помещения для вспомогательного пользования, такие как кухня, санузел, кладовая, коридор, создают дополнительный комфорт проживания, - считает независимый эксперт рынка недвижимости Руслан Макаренко. - Если человек может себе позволить дом с бильярдом и бассейном, теоретически он может раз в год за это удовольствие и заплатить. Кстати, изначально налог на недвижимость никого из владельцев апартаментов не пугал именно потому, что жилой площади в пентхаусах и загородных виллах немного. Там всего-то и есть, что три спальни, остальное - подсобные помещения

Нулевой налог

Граждан среднего достатка и тем более малоимущих налог не коснется. По крайней мере, в том виде, в каком написан сейчас. "Фактически существует три ставки налога на недвижимость, - говорит юрист компании "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус. - Если площадь квартиры или дома не превышает 120 и 250 кв. м соответственно, ставка налога равна нулю. Квартиры площадью от 120 до 240 "квадратов" и дома от 250 до 500 кв. м будут облагаться налогом по ставке до 1% минимальной зарплаты за каждый квадратный метр превышения. Третью ставку в размере 2,7% минимальной зарплаты будут применять к квартирам и домам больше 240 и 500 кв. м соответственно".

Здесь аналитики отмечают несколько неоднозначных моментов. Во-первых, собственники небольших квартир в юридическом смысле не освобождаются от налога - они должны его начислить по нулевой ставке. Но как только депутатам придет в голову изменить этот процент, налог на недвижимость будет платить каждый. Во-вторых, конкретный размер налога - до 1% - будут определять местные власти. Теоретически депутаты любого города могут установить налог даже в 0,1% или 0,0001% от минимальной зарплаты. И это не будет нарушением закона. Правда, по словам Макаренко, пока все местные советы выбирают максимальную ставку - 1%, сообщают Известия в Украине.

Еще одна особенность - уплата налога для владельцев двух и более квартир и домов. "По закону, база налогообложения рассчитывается отдельно по каждому объекту недвижимости, независимо от того, сколько их у собственника, - поясняет Доценко-Белоус. - И возможность заплатить "нулевой" налог дается только на одну квартиру или дом при условии, что их площадь вписывается в льготные рамки. Для второго, третьего, пятого и десятого жилья налог распространяется на всю площадь. Это и есть главный принцип налога на недвижимость. Был определен стандарт: один собственник имеет право на одну квартиру площадью до 120 кв. м. За больший метраж или большее количество придется платить".

Полмиллиона украинцев могут потерять свои сбережения

Правда, и с количеством, и с метражом проблемы решаются при помощи тех же юристов. "Лишнее" жилье можно в спешном порядке подарить детям, внукам или другим близким родственникам. А избыток "квадратов" распределить между членами семьи. "Если квартира или дом находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждый из них за принадлежащую ему долю, - продолжает Доценко-Белоус. - Поэтому необлагаемая налогом площадь квартиры, которая находится в совместном владении двух человек, автоматически увеличивается со 120 до 240 "квадратов". Если владельцев трое - до 360, и так до бесконечности".

ЗА ЧТО ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ 1 ИЮЛЯ

Объектом налогообложения является только жилая недвижимость. По Налоговому кодексу Украины, к ней относятся: жилые дома, предназначенные для постоянного проживания, и жилые дома садового типа, пристройки к домам, квартиры, коттеджи, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, садовые и дачные дома. Причем от налога освобождается жилая недвижимость, которая находится в государственной собственности или в зонах отчуждения (к примеру, в Чернобыле). Также не будет облагаться налогом недвижимость детских домов семейного типа и жилье, принадлежащее многодетным семьям (три и более ребенка).

 

10.04.2012

Украина. Весна пришла, рынок недвижимости просыпается

С наступлением весны украинский рынок недвижимости заметно оживился, отмечают эксперты. Хотя эта тенденция была заметна уже в конце зимы. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, если в январе 2012 года в Киеве было совершено 633 сделки купли-продажи на вторичном рынке жилья и 314 сделок – на первичном, то уже в феврале этот показатель вырос практически в 2 раза. В частности, в феврале 2012-го в столице было продано 1013 квартир на вторичке и 698 на первичке.

 Как отмечают аналитики SV Development, минувшей зимой самыми популярными в столице оказались двухкомнатный квартиры (на них пришлось порядка 53% сделок от общего объема продаж). Чуть менее активно продавались однокомнатные квартиры (40% сделок от общего объема продаж). И меньше всего спросом пользовались трехкомнатные квартиры, а также, соответственно, с большим количеством комнат (7% от общего объема продаж).

 Кстати, в феврале столичных покупателей по-прежнему интересовала продажа жилья в ценовом диапазоне до 100 тыс. долларов (70% от общего количества совершенных сделок). Менее охотно приобретались квартиры по цене 100-200 тыс. долларов. (22% от общего количества совершенных сделок). Ну, и, конечно же, жилье, которое стоит выше 200 тыс. долларов, может позволить себе далеко не каждый, поэтому такие квартиры покупают не так активно (7% от общего количества совершенных сделок в последнем месяце весны).

Что принес нам март

Февральское оживление рынка недвижимости почувствовалось и в марте. Эксперты говорят, что покупатели начали более активно интересоваться возможностью покупки недвижимости. Причем эта тенденция наблюдается как в столице, так и в регионах.

 Оживление рынка недвижимости происходит по всем регионам Украины. В целом пик кризиса приходился на 2009 год. Потом началось постепенное оживление и в 2011-2012 годах продолжается окончательная стабилизация рынка, окончательное оживление. Понятно, что это касается не относительно цен. Это касается в основном количества сделок купли-продажи. 

 По его словам, в марте по сравнению с февралем наблюдается незначительный рост цен на недвижимость на уровне 1-2%. Это рост цен реальных сделок. В целом никаких кардинальных изменений не наблюдается. Растут незначительно цена на недвижимость. Наиболее интересные варианты быстро исчезают, потому что их покупают в первую очередь. Ну, и, конечно же, наблюдаются рост количества сделок купли-продажи. Это в основном вторичный рынок. По первичному рынку также наблюдается увеличение количества сделок. Да и цены также растут. Надо сказать, цены тут зависят не столько от сезонности, сколько от хода реализации проекта. То есть объемы строительства увеличиваются и тот или иной дом находится на завершающей стадии строительства, то понятно, что застройщик будет повышать цены на кв.м. 

 По мнению экспертов, на оживление рынка недвижимости влияет ряд факторов. Рынок в 2012 году по первому кварталу очень прогнозируемый. Как мы и говорили, затишье будет на зимний период, а с весны начнется оживление рынка. В каком аспекте он оживает? Это количество сделок увеличивается, по купле-продаже практически во всех сегментах. Кроме того, пошла вторая волна оживления ипотеки. То есть банки очень сильно активизируются. Тем самым дают возможность увеличению покупательского спроса. Следующее: активизировался отложенный спрос. То есть те люди, которые откладывали покупку в связи с ожиданием дальнейшего падения рынка, их ожидания не оправдались, и они сегодня начинают приобретать недвижимость. Что касается продавцов, то сегодня они не делают ошибок предыдущих периодов: не поднимают цены. То есть цена сегодня адекватна спросу. И ценовая политика сегодня остается на месте.  

Региональный рынок недвижимости

Как отмечают эксперты, весной проснулся от зимней спячки и рынок недвижимости в регионах Украины. Так, по данным сайта «Агент.юа», дешевле всего однокомнатную квартиру можно купить в Виннице за 18100 долларов, а дороже всего - во Львове - за 62600 долларов. 

А что с арендой?

Рынок аренды также показал оживление в конце зимы. Так, сейчас цена аренды растет хоть медленно, но уверенно.  

Эксперты прогнозируют, что аренда  может подскочить еще на 10-15%. Причина – проведение Евро-2012.

Что будет дальше?

Говоря о дальнейшем поведении ценовой политики на рынке недвижимости Украины, эксперты отмечают: цены либо стабилизируются на нынешней планке, либо будут расти.

 Можно сказать, в отношении купли-продажи недвижимости уровень цен будет в ближайшее время колебаться приблизительно на нынешней планке. Правда, за год цена приблизительно вырастет на 7-8%. Это не реальная цена предложения. Это реальная цена сделки. Потому что цена предложения может быть завышена и потом хозяин сбрасывает цену в виду того, что его квартиру никто не покупает. Поэтому цена предложения может снижаться, но цена сделки будет расти.  

 В общем, как показывают реалии дня сегодняшнего, цены на рынке недвижимости потихоньку идут в рост. Однако доходы украинцев не стали больше. Поэтому ожидать от населения всплеска приобретения жилья в страхе, что не удастся купить подешевле выгодный объект недвижимости, тоже не стоит. Вся надежда на ипотеку, но пока что банковские процентные ставки кусаются.

 

Агентство недвижимости в Черногове – работает на благо своих клиентов
Агентство недвижимости Гавань в Чернигове на современном украинском рынке жилья занимает лидирующие позиции по сравнению с другими агентствами. Как и в любом другом большом городе Европы, в Чернигове есть респектабельные и отлично зарекомендовавшие себя агентства недвижимости, которые специализируются на всех видах сделок: начиная от продажи небольших стандартных квартир и заканчивая продажей офисных помещений и земельных участков.

Нужно отметить, что наше агенство недвижимости предлагает своим клиентам полный спектр услуг не только по купле и продаже, но и по аренде. Пожалуй, съем жилья и коммерческих помещений еще никогда не пользовался таким большим спросом, как сейчас. В городе открывается много новых офисов, клубов, спортивных центров и промышленных предприятий и, конечно, только серьезное агентство недвижимости Чернигова способно в кратчайшие сроки предложить начинающим и опытным предпринимателям помещение на съем, которое полностью соответствует современным стандартам, имеет удобное местоположение и, к тому же, стоит относительно недорого.

Также наше агентства недвижимости уделяет большое внимание рынку вторичного жилья. Речь идет о том, что владельцы квартир могут обратиться в посредническую компанию практически по любому вопросу: это и продажа комнат и квартир, и обмен, и поиск квартиросъемщиков. Разумеется, в такой ситуации помощь риелтора позволит провести любую из вышеперечисленных операций с максимальной выгодой, без лишних рисков и осложнений.

Обращаясь в наше агентство недвижимости в Чернигове, вы можете не сомневаться, что профессиональные и опытные риелторы приложат максимум усилий, чтобы вы получили выгоду от заключенной сделки и не потратили ни копейки лишних денег и ни капли лишних сил. Ведь, в конечном итоге, риелторские компании работают только на ваше благо!